Suppression de la SHON et de la SHOB

La nouvelle réforme des permis de construire et les modifications du Code de l’urbanisme sonnent la fin de la SHON et de la SHOB, surfaces si difficiles à appréhender pour toute personne qui souhaite engager des travaux de construction.

En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.

Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.

En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.

Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.

Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.

A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.

Huit déductions sont ainsi possibles :

la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs

les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs

les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m

les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre

les surfaces des combles non aménageable

Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :

les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets

les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune

10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures

En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.

Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?

On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.

Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.

Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.

Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.

Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.

Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.

A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.

Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.

La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.

En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.

En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.

Les seuils des autorisations d’urbanisme

Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.

Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.

C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol

La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »

Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.

A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.

Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.

Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.